Ποσοστό κεφαλαιοποίησης

Κοινή χρήση βίντεο // www. investopedia. com / terms / c / με κεφαλαία γράμματα. asp

Ποια είναι η τιμή "Κεφαλαιοποίησης"

Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι το ποσοστό απόδοσης μιας επένδυσης σε ακίνητα με βάση το εισόδημα που αναμένεται να δημιουργήσει το ακίνητο. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης χρησιμοποιείται για την εκτίμηση της δυνητικής απόδοσης του επενδυτή για την επένδυσή του / της.

Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης μιας επένδυσης μπορεί να υπολογιστεί διαιρώντας τα καθαρά λειτουργικά έσοδα της επένδυσης (NOI) με την τρέχουσα αγοραία αξία του ακινήτου, όπου η NOI είναι η ετήσια απόδοση της περιουσίας μείον όλα τα λειτουργικά έξοδα. Ο τύπος για τον υπολογισμό του ποσοστού κεφαλαιοποίησης μπορεί να εκφράζεται με τον ακόλουθο τρόπο:

Ποσοστό κεφαλαιοποίησης = Καθαρό λειτουργικό εισόδημα / τρέχουσα αγοραία αξία

Ορισμένοι θεωρούν ότι το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι ουσιαστικά το προεξοφλητικό επιτόκιο μίας διάρκειας, αν και η χρήση της διακυβέρνησης στην περίπτωση αυτή μπορεί να είναι ελαφρώς παραπλανητική, καθώς συνεπάγεται ότι οι ταμειακές ροές θα είναι σταθερές σε ετήσια βάση.

Ο ρυθμός κεφαλαιοποίησης εκφράζεται ως ποσοστό και είναι επίσης συχνά γνωστός ως "ανώτατο όριο". "

ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ ΚΑΤΑΒΟΛΗΣ" Ποσοστό Κεφαλαιοποίησης "

Ο ρυθμός κεφαλαιοποίησης είναι πολύ χρήσιμος διότι εξομαλύνει τις πληροφορίες σχετικά με τις επενδύσεις σε ακίνητα και διευκολύνει την ερμηνεία του. Για παράδειγμα, εάν ο Stephan αγοράσει ένα ακίνητο για $ 900.000 και αναμένει ότι το ακίνητο θα δημιουργήσει $ 125.000 ετησίως μετά από τα λειτουργικά έξοδα, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης για την επένδυσή του είναι 13. 89% ($ 125,000 / $ 900,000 = 0. 1389 = 13. 89%). Αυτό σημαίνει ότι, κάθε χρόνο, ο Stephan κερδίζει το 13. 89% της αξίας της περιουσίας του ως κέρδος.

Αυτό το παράδειγμα υποθέτει ότι όλοι οι συντελεστές των υπολογισμών του ανώτατου ορίου του Stephan θα παραμείνουν σταθεροί, αλλά στην πραγματικότητα τα πράγματα συχνά παίρνουν λίγο πιο περίπλοκο. Ας υποθέσουμε ότι λόγω της έκρηξης της ζήτησης για ακίνητα στην πόλη του Stephan μετά την πραγματοποίηση της επένδυσης, η αξία της περιουσίας του Stephan αυξάνεται στα 2 εκατομμύρια δολάρια κατά τη διάρκεια των δύο ετών που έχουν περάσει. Εν τω μεταξύ, ο Stephan έχει κάνει το ίδιο ποσό χρημάτων από την ιδιοκτησία. Δεδομένου ότι οι υπολογισμοί του ποσοστού κεφαλαιοποίησης χρησιμοποιούν την αγοραία τιμή τρέχουσα, ο βαθμός κεφαλαιοποίησης της επένδυσης του Stephan έχει αλλάξει. Επειδή η αγοραία αξία του ακινήτου έχει αυξηθεί, ενώ η ΝΟΙ της Stephan δεν έχει, το ανώτατο όριο έχει μειωθεί σημαντικά σε λιγότερο ευνοϊκό. 6. 25% ($ 125, 000 / $ 2 εκατομμύρια = 0. 0625 = 6. 25%).

Παραδείγματα όπως αυτό δείχνουν μια σημαντική λειτουργία των ποσοστών κεφαλαιοποίησης. Επειδή το ποσοστό του ανώτατου ορίου είναι ένας δείκτης που μετρά την κερδοφορία, το ποσοστό των ΝΟΙ σε σχέση με την τρέχουσα αγοραία αξία πρέπει να παραμείνει σταθερό ώστε το ποσοστό κεφαλαιοποίησης να παραμείνει το ίδιο. Αν η NOI ανέλθει ενώ η αγοραία αξία δεν είναι, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης θα αυξηθεί και, αν συμβεί το αντίθετο, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης θα μειωθεί.Προκειμένου η επένδυση σε ακίνητα να παραμείνει κερδοφόρα, η NOI πρέπει να αυξηθεί με τον ίδιο ρυθμό με την αύξηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας ή με ακόμη μεγαλύτερο ρυθμό. Από την άποψη αυτή, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι χρήσιμο επειδή μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την παρακολούθηση μιας επένδυσης σε ακίνητα με την πάροδο του χρόνου, για να διαπιστωθεί εάν βελτιώνεται ή όχι η απόδοσή του. Εάν, για οποιοδήποτε λόγο, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης μειώνεται, μπορεί να είναι μια σοφότερη απόφαση απλώς να πωληθεί το ακίνητο και να επανεπενδυθεί αλλού. Με πτώση πάνω από 50% στο ποσοστό του κεφαλαίου του Stephan σε μόλις δύο χρόνια, θα ήταν πιθανότατα καλύτερα να βρει έναν τρόπο να αυξήσει το NOI του ή να πουλήσει το ακίνητο και να βρει μια εναλλακτική επένδυση.

Συχνά, η σύγκριση των διαφόρων επενδύσεων σε ακίνητα μπορεί να είναι όπως η σύγκριση των μήλων και των πορτοκαλιών, επομένως το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι ένα καλό σημείο πτώσης επειδή μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να συγκρίνει γρήγορα και εύκολα πολλές επενδυτικές ευκαιρίες με ένα αλλο. Συγκρίνοντας τις εκτιμήσεις των αγοραίων αξιών ή των λειτουργικών εσόδων των διαφόρων περιουσιακών στοιχείων θα είναι συχνά δύσκολη και θα αποδώσουν αποτελέσματα που δύσκολα θα διαπεράσουν, αλλά η σύγκριση των ποσοστών είναι πολύ απλή.

Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι η Martha εξετάζει δύο διαφορετικές επενδύσεις με τιμές αγοράς $ 230, 000 και $ 3 εκατ. Και εκτιμά ότι οι αξίες NOI τους θα είναι $ 40, 000 και $ 300, 000 αντίστοιχα. Ενώ αυτές οι επενδύσεις διαφέρουν σημαντικά, γνωρίζοντας ότι τα αντίστοιχα ποσοστά κεφαλαιοποίησης είναι 17. Το 39% και το 10% μπορεί να βοηθήσουν τη Martha να πάρει την απόφασή της. Ωστόσο, ενώ το ανώτατο όριο της πρώτης επένδυσης είναι πολύ υψηλότερο, η δεύτερη επένδυση θα κερδίζει πολύ περισσότερα χρήματα ετησίως, επομένως αυτό πιθανότατα θα συμβεί και στην απόφαση της Martha. Ενώ αυτό το παράδειγμα βοηθά στην απεικόνιση της ικανότητας του ανώτατου ορίου να συμβάλει στη σύγκριση των επενδύσεων, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι είναι πολύ χρήσιμο σε αυτή τη λειτουργία όταν είτε η τιμή NOI είτε η τρέχουσα αγοραία αξία είναι συγκρίσιμες. Οι επενδύσεις με δραστικά διαφορετικά μεγέθη ενδέχεται συχνά να έχουν πρόσθετες εκτιμήσεις που μπορούν να αποτρέψουν ομαλές συγκρίσεις.

Όταν επιδιώκουν να επενδύσουν σε ακίνητα, οι επενδυτές θα αποφασίσουν συχνά για το χαμηλότερο επιτόκιο που θα δεχθούν για να κάνουν την επένδυση αξίζει τον κόπο τους. Για παράδειγμα, ένας επενδυτής μπορεί να αποφασίσει ότι, για το χρηματικό ποσό που θέλουν να ξοδέψει, δέχονται μόνο μια επένδυση με ποσοστό κεφαλαιοποίησης 10% ή υψηλότερο. Όταν εξετάζουμε τις πιθανές επενδύσεις, τότε θα συγκρίνουν τα ανώτατα όρια των επενδύσεων αυτών με το ποσοστό των προσωπικών τους κεφαλαίων.

Ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης μπορεί επίσης να χρησιμοποιηθεί για τον υπολογισμό κατά προσέγγιση της περιόδου απόσβεσης της επένδυσης διαιρώντας το 100 με το ανώτατο όριο όταν εκφράζεται ως ακέραιος αριθμός. Για παράδειγμα, μπορεί να υπολογιστεί η περίοδος αποπληρωμής μιας επένδυσης με ανώτατο όριο 5% διαιρώντας το 100 με 5, για μια υπολογιζόμενη περίοδο αποπληρωμής 20 ετών. Ωστόσο, αυτή η μέθοδος θα πρέπει να χρησιμοποιηθεί μόνο για να γίνει μια τυχαία εκτίμηση της περιόδου αποπληρωμής της επένδυσης, επειδή λίγες επενδύσεις σε ακίνητα θα διατηρήσουν ένα σταθερό ποσοστό κεφαλαιοποίησης για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Επιπλέον, η άμεση κεφαλαιοποίηση είναι μια μέθοδος που χρησιμοποιείται για την αποτίμηση μιας επένδυσης σε ακίνητα που ενσωματώνει το ποσοστό κεφαλαιοποίησης. Με αυτή τη μέθοδο, μπορεί κανείς να διαιρέσει το NOI με το ανώτατο όριο προκειμένου να καθορίσει το κόστος κεφαλαίου της επένδυσης. Παρόλο που αυτό μπορεί να ακούγεται περίπλοκο, είναι ουσιαστικά μια αναδιάταξη του τύπου του cap rate.

Θέματα με τιμή κεφαλαιοποίησης

Αν και το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι μια πολύ χρήσιμη αναλογία που χρησιμοποιείται κατά τον σχεδιασμό ή την ανάλυση μιας επένδυσης, έρχεται με μερικούς σημαντικούς περιορισμούς που πρέπει να ληφθούν υπόψη πριν από τη χρήση του ανώτατου ορίου.

Ένας τέτοιος περιορισμός είναι ότι το ανώτατο όριο δεν είναι πολύ χρήσιμο για τις βραχυπρόθεσμες επενδύσεις. Με ελάχιστο χρόνο για την ανάπτυξη αξιόπιστης ταμειακής ροής, ο ΝΟΙ μιας επένδυσης μπορεί να είναι δύσκολος ή αδύνατος να προσδιοριστεί, καθιστώντας έτσι τον υπολογισμό του ανώτατου επιτοκίου δύσκολο ή αδύνατο επίσης.

Είναι επίσης σημαντικό να σημειωθεί ότι το ποσοστό κεφαλαιοποίησης υπολογίζεται μερικές φορές ως ΝΟΙ διαιρούμενο με το αρχικό ποσό που κατέβαλε ο σημερινός ιδιοκτήτης για το ακίνητο. Επειδή η αξία ενός ακινήτου σπάνια παραμένει ίδια για πολύ μεγάλο χρονικό διάστημα, αυτή η μέθοδος υπολογισμού των ανώτατων ορίων είναι πολύ λιγότερο χρήσιμη από την άλλη μέθοδο. Ο υπολογισμός ενός ανώτατου επιτοκίου για ένα ακίνητο αξίας 2 εκατομμυρίων δολαρίων το 2015 με βάση την τιμή του 1995 των $ 300.000 δεν θα είναι πολύ χρήσιμο και θα δώσει πολύ παραπλανητικά αποτελέσματα. Επιπλέον ζητήματα κατά τη χρήση αυτής της μεθόδου μπορεί επίσης να προκύψουν στην περίπτωση ενός ακινήτου που παρέχεται ως δώρο ή μέσω κληρονομίας, καθώς το ανώτατο όριο δεν μπορεί να καθοριστεί με μηδενικό κόστος.

Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι ένας δημοφιλής και εύκολος λόγος χρήσης, αλλά δεν πρέπει να αποτελεί τον μοναδικό παράγοντα σε οποιαδήποτε απόφαση επένδυσης σε ακίνητα. Πρέπει να εξεταστούν πολλοί άλλοι παράγοντες όπως η αύξηση ή η μείωση του δυνητικού εισοδήματος, η αύξηση της αξίας του ακινήτου και οι τυχόν διαθέσιμες εναλλακτικές επενδύσεις.